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        解讀2022年國家關于閑置宅基地的新政

        時間11:2022-03-10

        來源:http://www.hongzhanmuye.com/news/526.html

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              小雨木屋3月8日會議:針對位于營口市蓋州市某村的宅基房改造工程將于3月底正式開工,歡迎喜歡田園生活的朋友前往體驗參觀。
        (宅基房外觀圖,面積約140㎡)
              近年來,農村閑置宅基地使用和租賃的問題一直是人們心中的謎團,今天,小編就帶您來解讀一下2022年國家關于農村閑置宅基地新政的部分條款。
        主要有以下幾點:
               一、推進城鄉合作建房,農民朋友可以把自己閑置的宅基地租給城里人,收取租金,最長租期20年,到期后可續租,也可以和城里人合作建房,共同經營居住。
               二、適度放活宅基地和宅基房的使用權,鼓勵城市資本到農村發展休閑農業、鄉村旅游業,從而帶動農民朋友創業增收,以實現國家鄉村振興的戰略目標。
              三、進一步明確宅基地的產權,享有宅基地所有權的只有農村集體組織,享有宅基地使用權的只有合法取得宅基地的農戶,禁止強迫農民退出宅基地。即使已經進城落戶的農民仍然享有原宅基地的使用權以及原宅基房的所有權,他的孩子將來也可以繼承原宅基房的所有權,但不能翻建,只能修固,一旦原宅基房倒塌,繼承權也隨之滅失。
              也就是說,城鎮戶口居民雖然沒有買賣宅基地的資格,但可以長租。
              但是,閑置的宅基房雖然租金便宜,但是大多年久失修,且缺乏基本設施,不具備居住的舒適性和便利性。而自己翻修、裝修、改建、擴建的投入資金,至少10-20萬元不等,費時費力。而且萬一租賃期間遇到了拆遷,承租者是否能獲得拆遷補償和賠償,也是人們最關心關注的問題。
        我們來看看律師的說法:
              目前,國家對農村宅基地的政策是“三權分置”。承租人通過“房屋租賃合同”,取得的是宅基地及其地上農民自建房屋的“使用權”。“房屋租賃合同”是合法有效的,受法律保護的,那么承租人的合法權益也理應受到法律保護。在房屋租賃期間所受損失也應該得到合理的補償。
              所以“房屋租賃合同”的條款非常重要,依據合同條款的約定,承租人可以直接或間接獲得拆遷補償,并且根據誠信、公平的原則,由出租方給予一定比例的賠償。
                拆遷補償主要由兩大部分組成,一部分是土地部分,就是宅基地自身的補償,另一部分是地上的建筑物、附著物的補償。具體細分以下五項:
                一是宅基地的土地價值補償;
                二是地上附著物的補償,即房屋、圈舍等建筑,包括房屋裝修、裝潢的補償;
                三是動遷安置補償;
                四是果樹、農作物等青苗補償;
                五是積極動遷的獎勵。
                對于上述五個方面的補償,應該如何分配,承租人可以拿到哪些補償或賠償呢?
                首先,宅基地本身的土地價值補償,因為承租人只取得了使用權,沒有資格直接參與土地價值的補償分配。但是在雙方租賃關系中,承租人基于對雙方簽訂的“房屋租賃合同”的信賴,而投入資金翻修、裝修裝飾,因此而產生的“信賴利益”受損,根據雙方在合同中約定的違約條款和拆遷補償條款,同時考慮承租人實際投入資金的金額的多少,承租時間的長短等,本著誠信、公平的民法原則,應該由出租方給予承租人相應的賠償。
                第二,地上附著物的房屋、建筑,承租人如果投入資金進行了翻新、擴建、改建、裝修的,只要是不違法且經過房主同意,根據投入多少和雙方簽訂的房屋租賃合同的約定,應該獲取相應部分的投入金額的補償。
                第三,因為當前占有使用的是承租人,所以實際涉及動遷的也是承租人,因此動遷安置補償應該歸屬于承租人。
                第四,果樹、林木農作物等,如果是承租人種植的,那么應該獲得該部分的相應補償。
                第五,積極動遷的獎勵,對于有指向補貼,由所指向的對象取得,無指向補貼,由安置對象之間分配。
                綜上所述,承租農村宅基地老房子,只要合同條款規范、全面、合法,合同有效期內,承租人也完全依照合同約定和法律規定合法合約的使用所租的房屋,就完全可以很好的保障自己的合法權益,不會受到不合理的損失。
         

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